Porady mieszkaniowe Zarządzanie budżetem

Umowa użyczenia mieszkania w rodzinie – wzór i zasady zawarcia

5 listopada 2026
Alicja Gajewska

Umowa użyczenia mieszkania w rodzinie pozwala nieodpłatnie udostępnić lokal bliskiej osobie, na przykład dziecku, rodzicowi lub rodzeństwu. Jej podstawową cechą jest brak wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania. To odróżnia użyczenie od najmu. Strony mogą jednak ustalić, że osoba korzystająca z lokalu będzie pokrywała zwykłe koszty jego utrzymania.

Dokument powinien określać strony, adres i zakres udostępnianej nieruchomości, czas obowiązywania oraz zasady ponoszenia opłat i zwrotu mieszkania. Warto wskazać również osoby uprawnione do zamieszkiwania i sporządzić protokół przekazania. Pisemna umowa użyczenia pomaga uniknąć sporów także wtedy, gdy strony darzą się pełnym zaufaniem. Poniższy wzór dotyczy udostępnienia całego mieszkania na czas oznaczony.

Umowa użyczenia mieszkania w rodzinie

Zawarta w ………………………….., dnia ……………………, pomiędzy:
Użyczającym: ………………………….., adres: ………………………….., PESEL: …………………………..,
a Biorącym do używania: ………………………….., adres: ………………………….., PESEL: ……………………………
Stopień pokrewieństwa lub powinowactwa: ………………………….. .

§ 1. Przedmiot i cel użyczenia

Użyczający oświadcza, że posiada tytuł prawny do lokalu: ………………………….., uprawniający go do zawarcia tej umowy. Oddaje Biorącemu nieodpłatnie do używania całe mieszkanie przy ul. ………………………….. w ………………………….., nr lokalu …….., o powierzchni …….. m², wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wraz z Biorącym mogą zamieszkiwać: ………………………….. .

§ 2. Okres umowy i przekazanie

Umowę zawiera się od …………………… do …………………… . Przekazanie mieszkania nastąpi dnia …………………… na podstawie protokołu obejmującego stan lokalu, wyposażenie, wskazania liczników i liczbę kluczy. Protokół stanowi załącznik nr 1 do umowy.

§ 3. Opłaty i obowiązki Biorącego

Biorący nie płaci wynagrodzenia za używanie lokalu. Ponosi zwykłe koszty utrzymania: ………………………….., według rzeczywistych rozliczeń, płatne do dnia …….. na rachunek ………………………….. . Pozostałe opłaty obciążają Użyczającego. Biorący dba o lokal, przestrzega porządku domowego i zgłasza awarie. Bez zgody Użyczającego nie oddaje lokalu osobom trzecim do używania ani nie dokonuje przeróbek.

§ 4. Zakończenie i zwrot mieszkania

Umowa wygasa z upływem wskazanego terminu; strony mogą zakończyć ją wcześniej za porozumieniem. Użyczający może żądać wcześniejszego zwrotu w przypadkach określonych w art. 716 Kodeksu cywilnego. Po zakończeniu użyczenia Biorący zwróci lokal i klucze, co strony potwierdzą protokołem. Biorący nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.

§ 5. Postanowienia końcowe i podpisy

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej dla celów dowodowych. W sprawach nieuregulowanych stosuje się art. 710–719 Kodeksu cywilnego. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej strony.
………………………………………………..　　………………………………………………..
Podpis Użyczającego　　　　　　　　　Podpis Biorącego do używania
Strona 1

Jak zawrzeć umowę użyczenia mieszkania w rodzinie?

Użyczenie regulują art. 710–719 Kodeksu cywilnego. Co do zasady nie wymaga ono aktu notarialnego ani nawet formy pisemnej, ale podpisany dokument znacznie ułatwia wykazanie ustaleń. Każda strona powinna otrzymać własny egzemplarz. Należy sprawdzić, czy użyczający rzeczywiście może udostępnić lokal; przy współwłasności lub majątku wspólnym małżonków trzeba uwzględnić zasady zarządu nieruchomością i wymagane zgody.

Jak dopasować wzór do swojej sytuacji?

Jeżeli udostępniany jest tylko pokój, zamiast całego mieszkania należy opisać jego położenie oraz wskazać części wspólne, z których wolno korzystać. Można dopisać zasady trzymania zwierząt, przeprowadzania remontów, wizyt użyczającego po wcześniejszym uzgodnieniu czy zamieszkiwania kolejnych osób. Nie należy pozostawiać niewypełnionych pól: zbędne miejsca najlepiej przekreślić. Dane identyfikacyjne powinny być wystarczające, ale nie nadmierne; kopia dowodu osobistego zwykle nie jest potrzebna.

Bezpłatne użyczenie a opłaty za mieszkanie

Zwrot rzeczywistych kosztów nie jest tym samym co czynsz najmu. Warto osobno wymienić prąd, wodę, ogrzewanie, odpady i uzgodnione opłaty eksploatacyjne oraz określić sposób przedstawiania rachunków. Nie każda należność wobec wspólnoty automatycznie stanowi zwykły koszt utrzymania obciążający biorącego. Fundusz remontowy, podatek od nieruchomości czy większe naprawy wymagają odrębnego przemyślenia. Stała opłata przynosząca użyczającemu zarobek może podważyć nieodpłatny charakter umowy.

Czy użyczenie mieszkania rodzinie powoduje podatek?

Po stronie korzystającego może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia, jednak świadczenia od osób zaliczanych do I i II grupy podatkowej korzystają co do zasady ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT, z ustawowymi wyjątkami. Potoczne określenie „rodzina” nie wystarcza do oceny zwolnienia. Samo użyczenie nie podlega PCC. Wykorzystanie lokalu w działalności gospodarczej wymaga osobnego sprawdzenia skutków podatkowych.

Zakończenie umowy i bezpieczne przekazanie lokalu

Wzór przewiduje czas oznaczony. Przy umowie bezterminowej należy zmienić odpowiedni zapis i precyzyjnie ustalić zasady wypowiedzenia, uwzględniając art. 715 i 716 Kodeksu cywilnego. Wcześniejszego zwrotu można żądać między innymi przy używaniu lokalu sprzecznie z umową albo gdy stanie się on potrzebny użyczającemu z przyczyn nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia pomagają odróżnić szkody od normalnego zużycia. Warto zapisać również termin końcowego rozliczenia mediów. Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania i nie zastępuje umowy. Jeżeli po jej zakończeniu bliski odmawia wyprowadzki, nie należy samodzielnie usuwać jego rzeczy ani odcinać mediów; odzyskanie lokalu może wymagać postępowania sądowego.